Proses Lengkap Jual Rumah di Malaysia
Table of Contents
Kepelbagaian ini sering menyebabkan kekeliruan di kalangan penjual tentang langkah-langkah yang perlu diambil.
Selain itu, faktor seperti penentuan harga pasaran semasa dan strategi pemasaran yang berkesan juga boleh menjadi cabaran besar, terutamanya bagi mereka yang bukan pelabur atau pemain aktif dalam pasaran hartanah.
Diharapkan artikel ini dapat memberikan penjelasan yang lebih jelas mengenai proses sebenar dalam penjualan rumah.
Artikel ini mungkin sedikit panjang, namun ia bertujuan untuk memberikan pemahaman yang mendalam kepada pembaca. Selamat membaca!
Bahagian A: Langkah Awal dan Persiapan Sebelum Proses Transaksi Jualan Rumah atau Hartanah
Bahagian ini bertujuan untuk membincangkan langkah-langkah awal serta persiapan yang perlu diambil sebelum memulakan proses transaksi penjualan rumah atau hartanah.
Fokus utama adalah pada tindakan dan urusan yang perlu dilaksanakan untuk memastikan persiapan yang rapi sebelum mendapatkan pembeli yang berminat terhadap hartanah yang ingin dijual.
Proses 1: Menentukan Harga Jualan yang Tepat
Ramai penjual sering beranggapan bahawa cara terbaik untuk menjual rumah adalah dengan menetapkan harga yang tinggi pada permulaan dan kemudian menurunkannya secara beransur-ansur.
Walau bagaimanapun, jika harga permulaan terlalu tinggi, ia mungkin akan menakutkan bakal pembeli atau ejen hartanah, yang boleh menganggap penjual sebagai tidak serius atau sukar untuk berunding.
Ini adalah pendekatan yang biasa digunakan, tetapi dengan kemajuan teknologi maklumat, penjual perlu menyesuaikan strategi mereka untuk mengelakkan pembaziran masa dan wang.
Kini, bakal pembeli dapat dengan mudah mencari maklumat di internet untuk mendapatkan tawaran terbaik yang ada di pasaran, hanya dengan satu klik.
Adalah penting bagi penjual untuk memahami perbezaan antara “Nilai Pasaran” (Market Value) dan “Harga Permintaan Semasa” (Demand Price).
Prinsip asas penawaran dan permintaan (demand vs supply) tetap terpakai dalam pasaran hartanah, dan tidak boleh diabaikan.
Oleh itu, memilih ejen hartanah yang berpengalaman amat penting untuk menetapkan harga yang wajar, dengan mengambil kira Nilai Pasaran semasa, trend pasaran terkini, kos pengubahsuaian, keadaan kewangan penjual, dan faktor-faktor lain yang relevan.
Dengan cara ini, harga yang ditetapkan pada permulaan proses pemasaran adalah tepat dan berpatutan, yang akan mempercepatkan proses jual beli dan menjimatkan masa. .
Proses 2: Mengemaskini dan Membaiki Kondisi Rumah
“First Impressions” atau “Cinta Pandang Pertama” memainkan peranan yang signifikan dalam pemasaran rumah dan berupaya menarik perhatian pembeli.
Oleh itu, adalah penting untuk memastikan rumah berada dalam keadaan yang sempurna sebelum memulakan proses penjualan.
Pastikan elemen-elemen utama seperti cat dinding tidak pudar, tiada masalah kulat pada dinding, bumbung tidak bocor, rumput di halaman tidak meninggi, serta semua lampu dan kipas berfungsi dengan baik.
Selain itu, sistem paip air juga harus dalam keadaan baik. Kualiti keadaan rumah ini akan mempengaruhi persepsi pembeli dan memberi kesan terhadap keputusan mereka.
Proses ini adalah kritikal sebelum anda menjual rumah anda. Pembeli biasanya akan mencari-cari kekurangan kecil untuk menurunkan harga atau menggunakan alasan tersebut untuk mengelakkan pembelian.
Walaupun kerosakan telah dibaiki, sebarang kesan yang tersisa juga perlu diatasi. Sebagai contoh, jika kebocoran bumbung telah dibaiki tetapi meninggalkan kesan kulat pada syiling, kesan tersebut perlu dicat semula untuk memastikan tampilan rumah yang bersih dan terurus.
Jika anda memilih untuk menjual rumah dalam keadaan sedia ada tanpa melakukan pembaikan, pastikan anda menyediakan ruang untuk rundingan harga yang berkaitan dengan kos pembaikan yang mungkin diperlukan oleh pembeli.
Ini akan membantu menguruskan sebarang tuntutan atau pertimbangan mengenai kos pembaikan semasa proses tawar-menawar.
Proses 3: Pelantikan Ejen Hartanah Berdaftar
Sebelum melanjutkan proses penjualan rumah, sering timbul pertanyaan mengenai kemungkinan menjual hartanah secara langsung tanpa melibatkan ejen hartanah.
Jawapannya adalah ya, penjual boleh memilih untuk menjual rumah secara sendiri, dengan syarat penjual memenuhi tiga elemen penting.
Pertama, penjual perlu mempunyai hubungan dengan pegawai bank atau penilai hartanah untuk mendapatkan penilaian yang tepat mengenai
Nilai Pasaran (Market Value). Pengetahuan tentang trend pasaran semasa juga penting untuk menetapkan harga yang sesuai dari awal.
Kedua, penjual perlu mempunyai kenalan peguam yang dapat memberikan nasihat mengenai proses transaksi hartanah, memastikan bahawa semua aspek perundangan diuruskan dengan betul.
Ketiga, penjual harus memiliki pengetahuan asas tentang pemasaran hartanah dan kemampuan untuk menilai pembeli yang benar-benar layak dan berminat.
Kesalahan dalam memilih pembeli boleh mengakibatkan proses jual beli yang berlarutan atau gagal, jadi penting untuk memastikan pembeli layak dari segi kewangan dan kelayakan umum.
Namun, jika penjual memilih untuk melantik ejen hartanah, terdapat beberapa kriteria yang perlu dipertimbangkan untuk memastikan pilihan yang tepat.
Ejen hartanah yang aktif dalam kawasan tertentu biasanya mempunyai pengetahuan mendalam mengenai harga permintaan (demand price) dan teknik pemasaran yang berkesan di kawasan tersebut.
Ini akan memastikan proses jual beli dijalankan dengan lebih efisien. Pengalaman ejen hartanah juga memainkan peranan penting dalam menguruskan pemasaran hartanah dan menangani sebarang isu yang timbul sepanjang proses.
Setelah ejen hartanah dilantik, mereka akan bertanggungjawab untuk memberikan perkhidmatan yang diperlukan sehingga pembeli yang serius dan layak diperoleh.
Ejen hartanah akan menguruskan segala aspek penjualan, dari pemasaran hingga perundingan, dengan tujuan memastikan proses jual beli berjalan lancar dan berjaya.
Bahagian B: Kontrak Perjanjian Antara Penjual dan Pembeli dalam Proses Penjualan Rumah dan Hartanah
Bahagian ini bertujuan untuk menjelaskan proses dan prosedur yang biasa diamalkan oleh ejen hartanah dan peguam di Malaysia dalam transaksi jual beli hartanah, khususnya setelah pembeli yang serius telah dikenal pasti.
Fokus utama adalah pada kontrak perjanjian dan langkah-langkah yang terlibat dalam menyempurnakan transaksi antara penjual dan pembeli.
Proses 4: Bayaran Earnest Deposit (Deposit Tanda Setuju Membeli)
Langkah awal dalam proses penjualan rumah melibatkan pembayaran earnest deposit, yang biasanya sekitar 3% daripada harga jualan rumah.
Walau bagaimanapun, amaun deposit ini boleh berubah bergantung kepada persetujuan antara penjual, pembeli, dan ejen hartanah, jika ejen terlibat dalam transaksi tersebut.
Deposit ini merupakan tanda keseriusan pembeli dalam membeli hartanah dan biasanya disertai dengan penandatanganan kontrak persetujuan tawaran dan penerimaan jual beli.
Kontrak ini, yang dikenali sebagai Offer to Purchase (OTP) atau Letter of Offer, adalah dokumen penting yang menggariskan terma dan syarat tawaran pembelian.
Ia perlu mengandungi maklumat terperinci termasuk harga jualan, jadual pembayaran, tanggungjawab masing-masing pihak, dan syarat-syarat pembatalan jika berlaku.
Terma-terma lain yang telah dipersetujui oleh penjual dan pembeli juga harus dimasukkan dalam kontrak ini untuk memastikan semua aspek transaksi adalah jelas dan difahami oleh kedua-dua pihak.
Sekiranya penjual memilih untuk melantik ejen hartanah, ejen tersebut akan menggunakan kontrak jual beli rumah yang berteraskan terma standard yang disyorkan oleh Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah (LPPEH).
LPPEH adalah badan kerajaan yang mengawalselia aktiviti-aktiviti berkaitan hartanah, termasuk penilaian, pentaksiran, dan perkhidmatan ejen hartanah.
Kontrak yang disediakan oleh ejen biasanya mengikuti garis panduan LPPEH untuk memastikan kepatuhan kepada amalan yang diiktiraf dan mengurangkan risiko pertikaian dalam proses jual beli.
Proses 5: Memohon Pembiayaan Perumahan dan Melantik Peguam
Dalam proses penjualan rumah, langkah seterusnya adalah permohonan pembiayaan perumahan oleh pembeli dan pelantikan peguam untuk mewakili kedua-dua pihak dalam transaksi.
Tempoh yang biasa diberikan untuk pembeli memohon pinjaman perumahan dengan bank adalah antara 14 hingga 21 hari, bergantung kepada persetujuan yang dinyatakan dalam kontrak tawaran pembelian.
Selama tempoh ini, penjual dan pembeli perlu melantik peguam masing-masing untuk memastikan transaksi jual beli berjalan lancar. Peguam yang dilantik akan memainkan peranan penting dalam memastikan bahawa semua aspek transaksi mematuhi undang-undang dan tidak terjejas oleh sebarang isu yang mungkin menghalang proses tersebut.
Mereka akan menyemak dan memastikan bahawa hartanah yang dijual tidak terikat dengan sebarang bebanan atau masalah undang-undang yang boleh menjejaskan transaksi.
Peguam juga bertanggungjawab untuk menyediakan dan mengkaji Sale and Purchase Agreement (SPA), yang merupakan kontrak utama yang menggariskan terma-terma jual beli. SPA akan draf oleh peguam bagi melindungi kepentingan anak guam mereka, dengan memastikan semua syarat perjanjian adalah adil dan jelas.
Selain itu, peguam perlu menyemak status geran atau strata untuk memastikan hak milik hartanah boleh dipindahkan tanpa sebarang halangan. Peguam juga perlu memeriksa status muflis kedua-dua pembeli dan penjual untuk mengelakkan risiko yang boleh menjejaskan kelancaran transaksi.
Dengan melantik peguam yang berkelayakan dan berpengalaman, penjual dan pembeli dapat memastikan bahawa semua aspek perundangan dan kewangan dalam proses jual beli rumah diuruskan dengan cekap, meminimumkan risiko dan memastikan transaksi dapat diselesaikan tanpa sebarang masalah.
Proses 6: Menandatangani Perjanjian Jual Beli (Sales and Purchase Agreement)
Dalam proses penandatanganan Perjanjian Jual Beli (S&P), pembeli biasanya dikehendaki membayar deposit sebanyak 10% daripada harga jualan. Walau bagaimanapun, jumlah deposit ini boleh berbeza bergantung kepada persetujuan yang dicapai antara penjual dan pembeli.
Pengaturan ini bukanlah satu keperluan mutlak dan boleh disesuaikan berdasarkan rundingan yang dilakukan oleh kedua-dua belah pihak.
Proses 7: Permohonan Keizinan (Consent) untuk Tukar Nama (Transfer) dan Cagaran (Charge) kepada Bank/LPPSA
Proses ini diperlukan untuk hartanah yang berstatus leasehold, Malay Reserve, atau di beberapa kawasan Freehold tertentu yang telah digazetkan oleh pihak berkuasa negeri.
Secara umum, rumah dengan status Freehold yang tidak terikat dengan syarat-syarat khas biasanya tidak memerlukan proses ini.
Dalam proses ini, peguam akan bertanggungjawab untuk menguruskan permohonan keizinan (consent) yang diperlukan dari Pejabat Tanah, Pihak Berkuasa Negeri, atau Pemaju, untuk membolehkan transaksi jual beli dilakukan.
Terdapat dua jenis keizinan yang perlu dipohon: Consent to Transfer, yang membolehkan pemindahan hak milik dari penjual kepada pembeli, dan Consent to Charge, yang diperlukan untuk membolehkan pembeli mendapatkan pinjaman daripada bank atau LPPSA (Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam).
Proses permohonan ini adalah langkah penting untuk memastikan bahawa semua aspek perundangan dan kewangan berkaitan dengan pemindahan hak milik dan cagaran telah dipatuhi.
Proses 8: Penyelesaian baki pinjaman penjual, penyelesaian baki bayaran dan tukar hakmilik geran/strata.
Amalan biasa, kontrak jual beli rumah menyatakan dalam tempoh 90 hari, transaksi perlu di selesaikan dalam tempoh ini. Antara proses yang akan berlaku dalam tempoh ini adalah pihak bank pembeli akan menjelaskan dahulu baki pinjaman penjual (Discharge of charge).
Bank pembeli seterusnya akan membuat pembayaran kedua bagi menyelesaikan baki bayaran kepada pemilik. Kebanyakkan bank akan memastikan hakmilik telah bertukar antara penjual dan pembeli sebelum bank menjelaskan wang baki tersebut.
Bagi transaksi yang berurusan dengan LPPSA atau dikenali sebagai Pinjaman Kerajaan, tempoh masa kebiasaannya akan sedikit lebih panjang daripada pinjaman bank.
Peguam biasanya akan menasihat anak guam masing-masing untuk menerima penambahan tempoh ini.
Pemilik perlu menyerahkan kunci sebaik mereka menerima baki bayaran. Penjual juga perlu memastikan segala bil-bil tertunggak seperti cukai pintu/tanah, bil penyelenggaraan, dan bil-bil lain telah diselesaikan.
Jika rumah tersebut ada penyewa, penyerahan hak penyewaan perlu diserahkan kepada pembeli setelah pihak penjual menerima baki bayaran tersebut.
Kesimpulan
Sebagai rumusan, proses jual beli rumah adalah satu usaha yang memerlukan kerjasama dan komitmen yang tinggi daripada semua pihak terlibat.
Transaksi ini melibatkan pelbagai pihak seperti penjual, pembeli, ejen hartanah, peguam, bank, pejabat tanah, dan pemaju, yang kesemuanya memainkan peranan penting dalam memastikan kelancaran proses.
Pengalaman menunjukkan bahawa berurusan dengan ejen hartanah, peguam, dan pegawai bank yang berpengalaman adalah kunci untuk mempermudahkan transaksi.
Kekurangan pengalaman dan kompetensi dalam kalangan pihak-pihak terlibat boleh menjadikan proses jual beli lebih rumit dan memakan masa yang lama, yang akhirnya boleh mengurangkan keuntungan yang diharapkan oleh penjual.
Oleh itu, penting untuk memastikan bahawa setiap langkah dalam proses ini dilakukan dengan teliti dan profesional.
Untuk maklumat lanjut mengenai proses jual beli rumah atau jika anda memerlukan bantuan tambahan,
Jangan ragu untuk menghubungi penulis, Mohd Saharudin Tunggal, di nombor telefon 019-2027870.
